La location immobilière est un marché en perpétuelle évolution. Avant de se lancer dans cette aventure, il est important de prendre en compte différents aspects pour assurer la réussite de votre projet. Dans cet article, nous aborderons les différentes étapes à suivre pour louer un bien immobilier en toute sérénité :
1 – CHOISIR SON TYPE DE LOCATION :
Lorsqu’il s’agit de louer un logement, il existe plusieurs options à considérer en fonction de ses besoins et de ses préférences. Les principales formes de location sont la location vide, la location meublée, la location saisonnière et la location longue durée. Chacune de ces options a ses propres règles et caractéristiques qu’il convient de connaître pour prendre une décision éclairée.
Location vide :
La location vide est un contrat de location de longue durée, généralement d’une durée minimale de 3 ans. Dans ce type de location, le logement est loué vide, c’est-à-dire sans mobilier. Le locataire doit donc apporter ses propres meubles et équipements. Le dépôt de garantie demandé par le propriétaire ne peut pas dépasser 1 mois de loyer.
Location meublée :
La location meublée est également un contrat de location de longue durée, avec une durée minimale d’1 an. Contrairement à la location vide, dans ce type de location, le logement est loué avec un certain niveau d’équipement et de mobilier. Selon la loi, pour être considéré comme logement meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants : la literie avec couette ou couverture, des volets ou des rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur, un congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur avec une température maximale de -6 °C, de la vaisselle en quantité suffisante, des ustensiles de cuisine, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Le dépôt de garantie demandé par le propriétaire ne peut pas dépasser 2 mois de loyer.
Location saisonnière :
La location saisonnière est un type de location qui diffère des deux premières options, car elle est destinée à des séjours de courte durée, généralement à la semaine. Elle peut être utilisée pour des locations de vacances, des locations de courte durée pour des déplacements professionnels, ou d’autres séjours temporaires. La location saisonnière offre un rendement attractif grâce à des loyers généralement plus élevés à la semaine. Cependant, elle peut également entraîner des coûts supplémentaires tels que l’équipement et l’entretien régulier du logement, ainsi que le paiement de taxes supplémentaires. De plus, la législation locale peut encadrer la location saisonnière, avec des règles spécifiques à connaître.
2 – RÉALISER LES DIAGNOSTIQUES OBLIGATOIRES :
Lorsque vous envisagez de louer un bien immobilier, il est essentiel de vous assurer de respecter les obligations légales en matière de diagnostics obligatoires. Ces diagnostics sont nécessaires pour garantir la sécurité et le confort des locataires, ainsi que pour prévenir les risques éventuels liés au logement. Les principaux diagnostics obligatoires à réaliser avant la mise en location d’un bien sont les suivants :
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE):
ce diagnostic évalue la performance énergétique du logement en attribuant une note de A à G sur l’isolation et les émissions de gaz à effet de serre (GES). Il permet d’informer les locataires sur la consommation énergétique du logement et son impact sur l’environnement.
Depuis le 1er janvier un appartement (hors meublé de tourisme) ne pourra plus être mis en location si sa consommation d’énergie dépasse le seuil G soit 449K/w par mètre carré de surface habitable.
L’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) :
ce diagnostic indique si le logement se situe dans une zone à risques naturels (inondation, séisme, etc.) ou technologiques (industrie chimique, nucléaire, etc.). Il permet d’informer les locataires sur les éventuels dangers auxquels le logement peut être exposé.
Diagnostic plomb :
ce diagnostic est obligatoire uniquement pour les biens construits avant 1949. Il vise à détecter la présence de plomb dans les peintures du logement, qui peut représenter un danger pour la santé des occupants, notamment pour les jeunes enfants.
Copropriété :
si le bien immobilier se trouve dans une copropriété, il peut être nécessaire de réaliser un diagnostic des parties communes. Celui-ci permet d’évaluer l’état général de la copropriété et de déterminer les éventuels travaux à prévoir.
Il est important de noter que ces diagnostics obligatoires doivent être réalisés avant la mise en location du bien, car ils peuvent entraîner des travaux à effectuer pour se conformer à la réglementation en vigueur. Les résultats de ces diagnostics doivent être annexés au contrat de location et remis aux locataires. Il est donc essentiel de se conformer à ces obligations pour éviter d’éventuelles sanctions légales et assurer la sécurité et le bien-être des locataires.
3 – ÉTUDIER LE MARCHÉ :
La fixation du montant de loyer pour votre investissement locatif nécessite une étude approfondie du marché. Plusieurs éléments doivent être pris en compte, tel que la situation géographique, la surface du bien, ses caractéristiques et le type de location. Il est également crucial de comparer votre bien à des biens similaires pour rester compétitif sur le marché immobilier. En effet, un loyer trop bas peut entraîner une perte de rentabilité, tandis qu’un loyer trop élevé risque de dissuader les potentiels locataires. Par ailleurs, il est important de vérifier si votre bien est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, afin de respecter la législation en vigueur et d’éviter d’éventuelles sanctions. Une approche professionnelle dans la fixation du montant de loyer vous permettra d’optimiser la rentabilité de votre investissement locatif tout en respectant les règles en vigueur dans le secteur immobilier.
4 – TROUVER LE LOCATAIRE IDÉAL :
La recherche du locataire idéal pour votre bien locatif est une étape clé. Vous pouvez choisir de trouver vous-même un locataire ou de confier cette tâche à une agence immobilière.
Publiez une annonce complète avec des photos et des informations précises sur plusieurs sites pour maximiser vos chances, et envisagez une visite virtuelle. Le bouche-à-oreille peut également être efficace.
Vérifiez la solvabilité des candidats en demandant les justificatifs appropriés conformément au décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, qui fixe la liste des documents pouvant être exigés : un justificatif d’identité, de domicile, d’activité professionnelle et de ressources.
Les revenus du locataire et/ou de son garant doivent être au moins trois fois le montant du loyer pour une solvabilité idéale.
5 – SÉCURISER VOTRE LOCATION : SOUSCRIRE AUX ASSURANCES ET GARANTIES REQUISES
Quel que soit le type de location, il est essentiel de souscrire à des assurances et garanties pour protéger votre logement en cas de loyers impayés. Cela vous permettra, selon le contrat, d’être remboursé d’une partie ou totalité des loyers impayés en plus de vous couvrir en cas de détérioration ou de litige, avec une prise en charge des frais associés.
Il convient de noter cependant que ces assurances ne sont pas adaptées à tous les profils de locataires, notamment en ce qui concerne la garantie loyers impayés. Il est donc important de comparer les différentes offres d’assurances afin de choisir celle qui correspond le mieux au type de location et au profil du locataire (étudiant, salarié du privé, fonctionnaire, indépendant, etc.).
6 – RÉDIGER UN BAIL DE LOCATION :
La rédaction du contrat de location est une étape essentielle une fois que vous avez sélectionné vos locataires parmi les meilleurs dossiers. Le contrat de bail doit inclure différentes parties et annexes obligatoires pour être conforme à la législation en vigueur. Il doit notamment mentionner les noms des parties, la nature et la description du logement, la durée du contrat de location et ses modalités. Les annexes doivent également inclure les diagnostics techniques réalisés préalablement. La rédaction minutieuse du contrat de location vous permettra de protéger vos intérêts en tant que bailleur et d’assurer une relation locative transparente et conforme à la réglementation en vigueur.
7 – DÉCLARER VOS LOYERS
Il est essentiel de déclarer vos loyers en même temps que vos revenus lors de cette aventure immobilière pour éviter tout risque de poursuite pour fraude fiscale.
Pour les locations meublées, il faut les déclarer comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) plutôt que comme des revenus fonciers, en tenant compte des obligations fiscales spécifiques à ce type de location, notamment si vous optez pour le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) avec une imposition sur la moitié des recettes locatives.
Pour les locations de logements vides, les revenus doivent être indiqués dans la catégorie « revenus fonciers » de la déclaration de revenus (n°2042) avec deux régimes d’imposition possibles : le régime micro foncier avec un abattement forfaitaire de 30 % pour les revenus bruts jusqu’à 15 000 €, ou le régime réel pour les revenus bruts supérieurs à 15 000 € ou dans certaines situations particulières, avec possibilité d’opter pour le régime réel de manière irrévocable pendant 3 ans. En ce qui concerne la location meublée, elle est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, avec des obligations déclaratives spécifiques en fonction du régime d’imposition choisi (micro ou réel), et possibilité de bénéficier d’un abattement en adhérant à un organisme de gestion agréé et en respectant certaines conditions, notamment si les recettes annuelles excèdent 23 000 € et dépassent les autres revenus du foyer fiscal.
À noter : les propriétaires de logements doivent déclarer l’occupation de leurs biens en précisant à quel titre ils les occupent. S’ils ne les occupent pas, ils doivent renseigner l’identité et la période de jouissance des locataires via le service en ligne « Gérer mon bien immobilier » du site impots.gouv.fr. Cette déclaration est obligatoire pour chaque bien possédé et doit être effectuée au plus tard le 30 juin 2023, sous peine de sanctions.
